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47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。

　　同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。

　　对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。

　　区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。

我国露营旅游发展历程与展望******

　　作为一种新兴的旅游业态，露营旅游凭借其短途化、聚集性低、私密兼顾社交、消费便捷、体验性强等优点强势占据了旅游市场，成为新的旅游消费增长点。

　　一、中国露营旅游的发展与类型

　　（一）发展历程

　　露营集观光、休闲、娱乐、户外教育、体育竞技于一体，是享受生活、亲近自然最好的旅游方式之一。相比发达国家，我国露营旅游还处于起步阶段。露营旅游的概念最早出现在1997年，吴承照在其《中国旅游规划30年回顾与展望》一书中指出，“专业化户外游憩基地（露营基地、环境教育基地等）建设成为必然趋势”。2013年，国务院出台《国民旅游休闲纲要》，从国家层面正式提出露营旅游。为推动露营旅游快速发展，2016年《休闲露营地建设与服务规范》国家标准出台并实施，对休闲露营地的建设和服务事项提出了具体要求；2019年文化和旅游部发布《自驾车旅居车营地质量等级划分》，并组织开展评定。2020年以后，中国的露营地如雨后春笋般涌现，分布在景区、城郊、乡村、山野等地。艾媒咨询发布的《2021—2022年中国露营经济产业现状及消费行为数据研究报告》提出，露营旅游是国民健康旅游和生活的重要内容，营地是露营旅游最重要的载体。2014年至2020年中国露营营地市场规模从77.1亿元增至168.0亿元，复合增长率达13.9%。2021年12月，国务院印发的《“十四五”旅游业发展规划》提出，推进自驾车旅居车旅游，实施自驾游推进计划，形成网络化的营地服务体系和比较完整的自驾车旅居车旅游产业链，推出一批自驾车旅居车营地和旅游驿站。据统计，目前全国已建和在建的汽车营地不到2000家，根据《自驾车旅居车营地质量等级划分》行业标准及认定细则，全国5C、4C级自驾车旅居车营地只有35家。由此可见，我国露营地建设在数量和质量上还有巨大潜力。

　　为认真贯彻落实党的二十大精神，落实《“十四五”旅游业发展规划》《国民旅游休闲发展纲要（2022—2030年）》有关要求，丰富旅游休闲产品供给，有序引导露营旅游休闲发展，不断满足人民群众美好生活需要，2022年11月，文化和旅游部等十四部门印发了《关于推动露营旅游休闲健康有序发展的指导意见》。意见明确提出，“露营旅游休闲是指在户外使用自备或租赁设备以休闲游憩、运动娱乐、自然教育等为主要目的，在有明确范围和相应设施的营地场所驻留的活动。”意见提出，“推动全产业链发展。做大做强露营旅游休闲上下游产业链，提升全产业链整体效益。引导露营营地规模化、连锁化经营，孵化优质营地品牌，培育龙头企业。”“以深化供给侧结构性改革为主线，顺应人民群众旅游休闲消费体验新需求。”

　　（二）主要类型

　　1.根据露营装备，分为传统露营、便携式露营和精致露营。传统露营指几乎只带背包进行的露营活动，追求的是苦行僧式的旅行体验。便携式露营指所有的露营设备均由营地提供，旅行者不用带任何设备。精致露营则融合户外美学，配有房车、卡式炉、咖啡机和星星灯等装备，更加符合现代人的休闲娱乐需求，是目前比较流行的露营选择。

　　2.根据露营方式，分为常规露营、汽车露营、房车露营、特殊露营。常规露营指露营者徒步或驾驶车辆到达露营地点，通常是山谷、湖畔、海边，露营者（又被称为背包客或驴友）可以生篝火、烧烤、野炊、唱歌。汽车露营指狭义上的汽车露营，露营者驾驶小轿车、卡车等常规车辆，携带帐篷、睡袋、防潮垫、户外炊具等露营设备，在合适地点进行露营。房车露营指广义上的汽车露营，是驾驶房车进行的露营活动。特殊露营是指特殊活动的露营，比如长距离攀岩，露营者将帐篷挂在悬崖边进行的露营活动。

　　3.根据露营驱动力，分为景区驱动型、资源驱动型、市场驱动型和设施驱动型。在我国营地发展中，景区驱动型是指依托景区，在其内部或附近划出特定区域设立的营地，为景区提供更加丰富的旅游产品。资源驱动型是指建设在尚未开发的自然生态环境或自然景观品位十分突出的环境中的营地。该类营地主要提供补给、露营等基本服务产品。市场驱动型是指以大中城市为核心，在城郊接合部的旅游特色村镇或特色旅游资源聚集区开发建设的营地。这是目前我国营地发展中最为常见的一种类型。设施驱动型指以移动木屋、房车、帐篷等不同类型的住宿设施为载体，配套开发各类型休闲娱乐旅游产品形成的综合性旅游休闲度假地，兼具体育运动、休闲度假、养生康体、商务会议、亲子游乐等多重功能，这种模式更加符合未来的旅游需求。

　　二、国外露营旅游的发展经验

　　（一）美国露营旅游

　　1.重视休闲教育。美国许多高校设置了休闲、娱乐与户外运动管理等专业，为户外产业输送了专业管理人才，使露营地实现了更为专业化的管理。

　　2.多样化经营模式。以汽车露营为例，美国露营地达两万多个，在经营方式上实行多样化的模式，主要包括私人营地、政府公共营地、合作经营营地等，营地建设严格遵循减少拥挤、保护环境和亲近自然的原则。

　　（二）日本露营旅游

　　1.注重保护生态。露营地通常选择在交通干道与旅游景点之间的重要节点，既为露营者提供往返便利，又充分考虑到露营地与景点之间的距离。尤其是汽车营地的开发，注重实施生态性开发，尽量避免破坏自然景观，实现人与自然的和谐统一。

　　2.合理进行分区。根据露营地的特色，划分餐饮、住宿、游览、购物、娱乐、休闲等功能区，还为露营者提供金融保险、信息咨询、汽车保养和维护等服务，通过多种服务功能的划分，为露营者营造更好的露营环境。

　　（三）欧洲露营旅游

　　1.建立严格的生态环保系统。欧洲露营地建设注重环境保护，如，法国在2006年就制定了《全国房车露营地风景质量宪章》，具体措施包括废弃物回收、水资源再利用、在露营地增设垃圾分类设施等。在露营地开发上，强调体现当地风景价值，与周边环境相一致。

　　2.实施标准化运作。欧洲主要是按照分级标准评定房车露营地设施和服务质量。如，法国露营地根据营地容量、供水设施、道路状况、照明状况、娱乐设施规格划分为四个星级。丹麦从建筑物、场地、设施三个方面将露营地划分为五个星级。

　　三、中国露营旅游发展对策建议

　　（一）推动露营品质化发展

　　各地要认真落实《关于推动露营旅游休闲健康有序发展的指导意见》有关精神，出台配套政策，推动公共营地建设，扩大公共营地规模，提升服务质量。鼓励支持经营性营地规范建设，提高露营产品品质。鼓励利用各类现有空间和场所，依法依规发展露营旅游休闲功能区。同时推进部门协调，做到房车要有制造标准，放宽房车上牌照、推行房车保险服务等。

　　（二）开发“露营+”产品

　　露营的核心属性就是拥抱自然，在发展自驾车旅居车露营地、帐篷露营地、青少年营地等多种营地形态的同时，应打造“露营+”特色产品，实现功能聚合，如开展“露营+赛事活动”“露营+户外运动”“露营+自然教育”“露营+休闲康养”等，把更多元素融入露营产品，开启“露营夜经济”消费模式，使特色体验逐渐成为露营标配。

　　（三）保护露营地生态环境

　　精致露营是通过将餐饮、住宿置于自然的环境、风格化的场景中，把露营变成一种沉浸式玩乐体验的休闲度假方式，是家与自然最生动的结合。在精致露营发展中，要更重视露营基地环境保护，使环境更接近自然；在装备配置上，要融入风格化元素，使游客享受到独特的审美乐趣和身心的放松。

　　（四）延伸露营产业链。

　　要运用旅游产业扶持政策，鼓励支持旅居车、帐篷、服装、户外运动、生活装备器材等国内露营行业相关装备生产企业进行创新研发，丰富产品体系，优化产品结构，打造个性化、高品质露营装备。培育露营产业咨询培训、规划设计等有关专业机构，推动露营旅游休闲上下游产业链各环节协同发展，延伸露营旅游休闲产业链。

　　（五）实现露营智能化发展

　　随着露营者群体的年轻化、科技信息技术的快速发展，露营者对露营地设施智能化的要求越来越高，露营地不但要提供设施和场所，还要为露营者提供智能生活和舒适空间，如智能家居房车、智能充电桩、智能烧烤等，使游客感受到智能科技带来的全新舒适体验。

　　（李志勇 杜晓辉 沈和江 作者单位：河北师范大学）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）